Wohnungsaufwendungenverordnung des Landes Berlin unwirksam

Bundessozialgericht, Urteil vom 04.06.2014
– B 14 AS 53/13 R

Werte des bundesweiten Heizspiegels nicht zur ausreichenden Begründung einer Gesamtangemessenheitsgrenze geeignet

Das Bundessozialgericht hat die Wohnungsaufwendungenverordnung zur Bestimmung der Höhe der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach dem SGB II des Landes Berlin vom 3. April 2012 für unwirksam erklärt.

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Leistungen für Unterkunft und Heizung für das Land Berlin

Der Senat von Berlin hat am 03. April 2012 die Verordnung zur Bestimmung der Höhe der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach dem Zweiten und Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (Wohnaufwendungenverordnung – AV) beschlossen, mit der das Land Berlin als erster kommunaler Träger eine auch die Gerichte bindende Rechtsverordnung zur Bestimmung der Angemessenheit der Kosten für Unterkunft und Heizung nach SGB II und SGB XII geschaffen hat.

Die Wohnaufwendungenverordnung trat am 01. Mai 2012 in Kraft und wurde am 11.02.2014 fortgeschrieben. Sie weist die ab 01.03.2014 geltenden neuen Richtwerte für angemessene Wohnkosten abhängig von der Größe der Bedarfsgemeinschaft, der beheizten Fläche des Wohngebäudes und vom jeweiligen Heizenergieträger differenziert aus.

Die Kosten der Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen von den Leistungsträgern übernommen, soweit diese angemessen sind. Die Beurteilung der Angemessenheit der monatlichen Miethöhe ist von folgenden Kriterien abhängig:

–       Größe des Wohnraums in m²
–       Beheizte Gebäudefläche
–       Heizenergieträger (Heizöl, Erdgas, Fernwärme)
–       Art der Warmwassererzeugung (zentral, dezentral)

Bruttowarmmieten sind in der Regel angemessen, wenn sie folgende Richtwerte nicht übersteigen:

Bedarfsgemeinschaftsgröße

mtl. Bruttowarmmiete in Euro

1 Person

411,00 €

2 Personen

493,00 €

3 Personen

584,00 €

4 Personen

 662,00 €

5 Personen

783,00 €

für jede weitere Person

97,00 €

Gegebenenfalls sind auch höhere Beträge als die o. a. Richtwerte angemessen. Die Richtwerte können bei bestehendem Wohnraum und bei Neuanmietung in besonders begründeten Fällen um bis zu 10 Prozent überschritten werden, insbesondere bei

  • Alleinerziehenden,
  • längerer Wohndauer (mindestens 15 Jahre),
  • wesentlichen sozialen Bezügen (Schulweg von Kindern, Betreuungseinrichtungen, Kitas),
  • behinderten Menschen,
  • über 60-jährigen Hilfeempfangenden,
  • Schwangeren oder
  • Personen, die in absehbarer Zeit kostendeckende Einkünfte haben.

Bei Wohnungs- oder Hauseigentum zählen zu den Kosten der Unterkunft die damit verbundenen Belastungen (angemessene Schuldzinsen für Hypotheken, Grundsteuer, Wohngebäude-versicherung, Erbbauzins und Nebenkosten wie bei Mietwohnungen).
Die Tilgungsraten sind hierbei in der Regel ausgeschlossen und müssen selbst aufgebracht werden oder können in Abstimmung mit dem Kreditinstitut tilgungsfrei gestellt werden.

Grundsätzlich werden die Leistungen für Unterkunft und Heizung direkt an den Leistungsberechtigten erbracht. Bei nicht zweckentsprechender Verwendung, werden die Leistungen direkt an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte überwiesen.

Bei der Angemessenheitsprüfung ist immer der Besonderheit des Einzelfalls Rechnung zu tragen. Übersteigen die Aufwendungen den angemessenen Umfang werden die Kosten so-lange übernommen, wie es der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder zuzumuten ist, die Kosten auf andere Weise zu senken. In der Regel überschreitet diese Frist nicht die Dauer von 6 Monaten.

Wichtig: Kein Umzug ohne Zustimmung des Jobcenters!

Vor Abschluss eines neuen Mietvertrages ist vom bisher zuständigen Jobcenter eine Einverständniserklärung einzuholen. Andernfalls ist die Gewährung der Wohnungs-beschaffungskosten nicht sichergestellt.

Für Jugendliche unter 25 Jahren gilt:

Ledige Personen, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und aus dem gemein-samen Haushalt der Eltern ausziehen wollen, müssen dies vorher beim örtlich zuständigen Jobcenter beantragen. Eine Zusicherung zur Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung kann nur erfolgen, wenn

  • schwerwiegende soziale Gründe gegen ein Verbleiben in der elterlichen Wohnung sprechen und dies entsprechend nachgewiesen wird, oder
  • der Umzug in die neue Wohnung zur Eingliederung in Arbeit erforderlich ist, oder
  • nachweislich ein ähnlich schwerwiegender Grund vorliegt.
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10. WohnmarktReport der GSW und der CBRE 2014

WohnmarktReport_2014_GSW80.000 Vermietungs- und Kaufangebote bilden die Datenbasis des neuen WohnmarktReport 2014 von der Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft (GSW) und dem aus den westlichen USA stammenden Beratungsdienstleister CBRE. CBRE steht für Coldwell, Banker und Richard Ellis, den Hauptnamensgebern des 1773 in den USA gegründeten Unter-nehmens.

Der Report betrachtet die Teilmärkte in allen zwölf Bezirken der Stadt und den 190 Postzahlengebieten. Man nimmt 250 Neubauprojekte sowie die 500.000 Umzüge von und nach Berlin sowie zwischen 60 Teilgebieten unter die Lupe.

Der WohnmarktReport richtet sich an Investoren, Einzelerwerbern, Vermietern und Bauherren und gibt einen guten Überblick über die gegenwärtige Marktlage in unserer Stadt.

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Bezahlbarer Wohnraum in Berlin

Im Kern soll dem Wohnungsmarkt bezahlbarer Wohnraum zugeführt werden, was gleichermaßen zu einer Entspannung der Nachfrage und dadurch zu einem Preisrückgang führen soll.

Die Stadtentwicklungsbehörde rechnet mit einen Bedarf von ca. 140.000 neuen Wohnungen bis zum Jahr 2025. Der noch dieses Jahr zu beschließende Stadt-entwicklungsplan Wohnen, sieht daher pro Jahr 10.000 neue Wohnungseinheiten vor. Hier liegen die Mieten bei über 9,00 Euro pro m². Die Koalition im rot-schwarzen Senat will Studenten und jungen Familien dadurch helfen, in dem ca. 1.000 Wohnungen jedes Jahr der Mietpreis- und Belegungsbindung unterworfen werden sollen. Damit soll der m²-Preis auf 6,00 bis 7,50 Euro gesenkt werden.

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1.162 Wohnungen für den Bezirk Lichtenberg genehmigt

In den zurückliegenden neun Monaten sind im Bezirk Lichtenberg
1.162 Wohnungen genehmigt wurden. Hierbei liegt der Löwenanteil
der neu zu errichtenden Wohnungen im Projekt Teskow-Höfe mit einem
Anteil von 414 Wohnungseinheiten und dem Projekt an der Gehrenseestraße 100
mit 326 kleinen Wohnungen. Aktuelle sind noch weitere 101 Wohnungseinheiten
auf Doppel- und Reihenhäuser in der Allee der Kosmonauten 17 bis 23c,
der Kriemhildstraße sowie der Rüdigerstraße und der Gotlindestraße in
der Statistik berücksichtigt.

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Berliner Mieter müssen für Heizkosten tiefer in die Tasche greifen

Berlins Mieter müssen für Heizkosten tiefer in die Tasche greifen

Der Berliner Mieterverein nimmt Nachzahlungen von mehreren Hundert Euro zur Kenntnis und schätzt durchschnittlich mit einem Anstieg der Heizkosten um ca. 15%.

Der Berliner Mieterverein sieht die Gründe in den frühen Winteranfang sowie gestiegenen Energiepreise. Mit Blick auf Heizöl, welches den Mieter 2012 durchschnittlich mit 0,90 Euro pro Liter belastete. Bei Gas und Fernwärme spricht der Berliner Mieterverein von einem moderateren Preisanstieg um 2,5 % laut dem Verband der Berliner-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU). Für Erdgas waren es 6%, laut BBU. Der Strompreis ist im zweistelligen Bereich, um 13% angestiegen.

Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg beziffert den Preisanstieg für Haushaltenergie von um die 7%.

Der BBU rechnet bei der gesamten Betriebskostenabrechnung für 2012 mit einer Teuerung von 1,7% und berechnet damit den Quadratmeterpreis der Betriebskosten um 2,36 Euro.

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Investor-Wille vers Bürgerwille bei Gestaltung einer Brache

Bürgervorschläge für Flächennutzung der  Parkraum- und Veranstaltungsfläche gegenüber dem Grundstück Wartenberger Straße 174 in Hohenschönhausen (CineMotion)
sind nun vom Tisch. Auch die Aufteilung der Flächen ist im Sinne des Investors wohl auch geklärt.
Selbst die Überlegungen für eine direkte Anbindung dieser Fläche an den S-Bahnhof Hohenschönhausen ist ebenfalls vom Tisch. Der BVV-Beschluss gibt Beirat und Investor bei der Gestaltung dieser Fläche Planungssicherheit.

Bereits im Januar 2013 war klar, wie groß die Fläche ist und wie diese nun entgültig genutzt werden soll. 7.200 m² sind dem Konsum gewidmet. 4.000 m² stehen für eine SB-Verkaufsfläche zur Verfügung. Hinzu kommen 3.200 m² für den Einzelhandel. Hier werden Möbeln, Non-Food und Textilien sowie Discounterangebote zu finden sein. Auch Gesundheits- und Wellnessangebote sowie anspruchsvolle Gastronomie soll man an diesem Standort finden können.

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Bauvorhaben im Bündnis Wohnen in Lichtenberg 2013

Das Bündnis für Wohnen in Lichtenberg kommt voran.
Der Entwurf des Bezirksentwicklungsplanes  Wohnen weist für 12.500 Wohnungseinheiten  im Bezirk die entsprechenden Flächen aus.

Für ein  Bauvorhaben im Bündnis Wohnen zeichnet die HOWOGE verantwortlich. Sie baut bis zum Jahr 2015 400 neue barrierefreie Wohnungen auf dem ehemaligen Gelände der Hochschule für Technik und Wirtschaft. Hier entsteht der Komplex Teskow-Höfe auf einer Grundstücksfläche von 27.000 m². Die HOWOGE als “Platzhirsch”  unter den  Berliner Wohnungsunternehmen plant bis zum Jahr 2016 5.000 neue Wohnungen.

Grundsteinlegung

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Das Bündnis für Wohnen in Lichtenberg hat vier neue Partner

Bürgermeister Andreas Geisel (SPD) vom Bezirk Lichtenberg stellte vier  weitere Partner für das Bündnis für Wohnen vor.

Dies sind:
– die EJF gAG,
– die Hanseatische Wohnungsbaugesellschaft,
– die Hanseatische Immobilien Treuhand AG sowie
– die Wohnungsgenossenschaft “Humboldt-Universität”

Der Bügermeister sprach von einem Potenzial von 12.500 neuen Wohnungseinheiten, welche im Bezirk gebaut werden könnten.

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Angespannte Wohnungsmarktsituation für das gesamte Stadtgebiet

Nunmehr wächst augenscheinlich der Druck von Seiten der Politik gegen die Vermieter, welche Mietforderungen erheben, die über 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete des Berliner Mietspiegel hinausgehen. Hierzu hat Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) laut Wochenend-Extra der Berliner Morgenpost die Bezirke, als Konsequenz aus der im Mai 2013 festgestellten angespannte Wohnungsmarktsituation im gesamten Stadtgebiet, dazu aufgefordert, derartige Ordnungswidrigkeiten auf der Grundlage des § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes zu ahnden.

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